Herança de imóveis vai pagar imposto pelo valor de mercado? O que muda com a nova Lei Complementar 227/2026

Acabou a era do Valor Venal baixo. A nova Lei Complementar 227/2026 obriga a tributação de heranças pelo valor de mercado real. Entenda o impacto no seu bolso e na liquidez da sua família.

PLANEJAMENTO/SUCESSORIO

Alvaro Silva Especialista em Planejamento Sucessório e Criador de Ferramentas Patrimoniais. Fundador do Invista Seu Futuro. Dedica-se a traduzir a complexidade jurídica da sucessão em modelos matemáticos claros. Autor do Método Legado 360°, focado na proteção de património e harmonia familiar.

1/15/20263 min read

Principais lições deste artigo

O fim da subavaliação: valores defasados, como o IPTU ou o custo histórico, não podem mais ser usados para reduzir o imposto na herança.
Valor de mercado é lei: a base de cálculo para imóveis agora é o preço provável de negociação em condições normais de mercado, com fiscalização baseada em dados bancários e imobiliários.
Holdings na mira: transmissão de quotas de empresas familiares não pode mais ser feita pelo valor contábil histórico. É necessário um balanço especial com imóveis reavaliados a preço de mercado.
Crise de liquidez: bases de cálculo maiores combinadas com alíquotas progressivas podem levar famílias a vender imóveis rapidamente para pagar o imposto do inventário.

Imagine a seguinte situação: você passou a vida inteira construindo um patrimônio sólido para dar conforto aos seus filhos. Na sua declaração de Imposto de Renda, aquela casa de família comprada nos anos 90 ainda consta pelo valor de compra, digamos, R$ 200 mil.

No momento da sucessão, o imposto não será calculado sobre esses R$ 200 mil. Ele será calculado sobre R$ 2 milhões, valor aproximado do mercado atual.

Com a sanção da Lei Complementar 227/2026 em 13 de janeiro de 2026, essa mudança se tornou obrigatória. A subtributação tolerada acabou. Neste artigo, explico como proteger a liquidez da sua família neste novo cenário.

1. O valor de mercado é o novo chefe

Até agora, era comum usar valores de referência fiscal, como IPTU ou ITR, que ficavam 50% a 90% abaixo do preço real de mercado. A nova lei elimina essa prática.

A regra é clara: o imposto (ITCMD) incide sobre o valor de mercado, definido como o preço provável de negociação do bem em condições normais de comércio.

A fiscalização será feita por cruzamento de dados do ITBI, financiamentos bancários e declarações imobiliárias.

O valor venal de IPTU não serve mais como teto automático. O fisco pode arbitrar valores superiores com base em pesquisas de mercado.

2. O impacto nas holdings familiares

Muitas famílias usam holdings para organizar o patrimônio e facilitar a sucessão, transmitindo quotas pelo custo histórico. A LC 227/2026 mudou essa prática.

Antes, era possível transferir quotas pelo valor contábil dos bens. Agora, é necessário um balanço especial que reavalie os imóveis pelo valor de mercado para calcular o imposto da herança das quotas.

Isso restringe significativamente a vantagem de diferimento fiscal na sucessão via holding.

3. A crise de liquidez

Famílias ricas em imóveis, mas com pouco dinheiro em caixa, podem enfrentar dificuldades. Com a base de cálculo maior e alíquotas progressivas de até 8% ou mais, herdeiros podem ser obrigados a vender imóveis rapidamente para pagar o imposto.

Essa situação, conhecida como "asset rich, cash poor", exige planejamento cuidadoso.

4. A janela de oportunidade de 2026

Embora a lei federal tenha sido sancionada, os Estados ainda precisam aprovar suas leis locais. Enquanto isso, doações realizadas agora podem, em alguns casos, ainda aproveitar regras antigas ou alíquotas fixas.

Plano de ação imediato

Revisar testamento e doações: documentos preparados com base na legislação antiga devem ser atualizados.
Contratar laudo prévio: famílias com grande patrimônio devem solicitar laudos de avaliação independentes (NBR 14.653) para comprovar o valor real dos imóveis.

Perguntas frequentes

A previdência privada (VGBL) vai pagar imposto de herança? Depende da natureza do plano. Seguros (pecúlio) são isentos. Investimentos financeiros podem ser tributados.
Tenho bens no exterior. O Estado pode cobrar? Sim. A nova lei cobre ativos offshore, permitindo que o Estado do domicílio do falecido ou doador tribute a herança.
Posso usar o valor do IPTU para pagar menos? Não. O valor de mercado é a base de cálculo e o IPTU não garante mais teto automático.

O Brasil entrou em uma nova era fiscal. A sucessão patrimonial exige planejamento e transparência. Ajustar seus documentos agora pode evitar problemas e proteger a liquidez da sua família.

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